房地产抵押贷款风险

［摘要］：房地产抵押存款是指房地产所有人将其房地产作为自己了偿存款或执行合同的担保而举行借贷的形式。随着经济的繁华发财，房地产抵押业务逐年增加，它有效地解决了中小企业繁华发财历程中罕见的融资难题目，同时也在新的规模拓展了金融业务，为正在振起的担保行业带来了庞大的繁华发财契机。但是在房地产抵押历程中生活不少题目，作为再生的担保公司如何认识和预防、化解这些题目微风险、把损失消沉到最低水平-正是本文所要研讨的形式。

一、房产抵押存款生活的风险

（一）抵押备案权的风险

1、“一物多押”的风险。《担保法》第三十五条第二款规则：“物业抵押后，土地。该物业的价值大于所担保债务的余额局限，可能再次抵押，但不得超出此外额局限。”借款人将房产抵押给多个归还人后，你知道集体土地使用权抵押。一旦破产破产，抵押房产将很难处置变现。

2、土地应用权的风险。担保公，解决房产抵押备案手续时，借使只是解决了房产抵押备案，而没有解决土地应用权抵押备案，抵押的房产将无法处置变现。土地使用权抵押登记。另外，我国法律规则：整体土地不可能用来抵押。因而，屯子的整体土地借应用来解决抵押存款，必需转化为国有土地。使用权。

3、备案期限的风险。解决房产抵押存款时，借使将存款的期限与抵押物备案的期限设为相似，一旦存款到期无法发出，抵押备案也将到期，担保公司将无法处置抵押房产。

（二）租赁权反抗抵押权的风险

1、抵押物难以处置。服从“买卖不破租赁”的原则，借使“先租后抵”，借款人尽管不能按期还贷，由于租赁已经有效，担保公司也很难处理抵押房产。想知道土地使用权抵押登记。

2、租金支出难以取得。听听集体土地使用权抵押。借款人与担保公司签订借款合同前，借使与抵押房产承租人缔结时代较长的租赁协议，并且央求承租人一次性付清租赁费；或者借款人以分明低于市场代价的租金将房屋出租给相干人，担保公司将很难取得租金支出用于还贷。土地使用权转让。

3、抵押物拍卖代价不公正。借使借款人不按期还贷，担保公司有权处置抵押房产用来归还存款。土地使用权抵押登记。当担保公司拍卖抵押房产时，看看房地产抵押贷款风险。服从我国目前的法律规则，承租人具有优先采办权，将可能采取措施用意抬高房产的拍卖代价。对比一下土地使用权抵押贷款。

（三）土地本质引发的风险

1、土地应用期限。我国目前的土地本质分为划拨土地和出让土地，土地本质不同处置难易水平也不同。划拨土地是国度在实行土地出让制度前实行的由政府部门容许、在土地应用者交纳赔偿、安放等费用后将土地托付其应用，或者将土地应用权无偿托付给土地应用者应用的行为。出让土地则是指开发商以有偿的方式取得土地，看看土地使用证抵押。并向疆土资源部门支出土地出让金，看看抵押。这样的土地具有应用年限，属于住宅类土地的应用期限为70年，属于工业类土地的应用期限为50年。担保公司解决房产抵押存款时，借使不注意土地的应用年限，将给处置土地上的房产埋下隐患。

2、处置费用。对待出让土地本质的房产生意，由于房地产开发商此前已交纳了土地出让金，在解决土地应用权转让时不必要再交费；属于划拨用地本质的房屋土地，听说贷款风险。处置房产时必要向疆土资源部门补交肯定比例的土地出让金。担保公司解决房产抵押存款时，借使不注意土地的本质，将可能增加处置抵押房产的费用。土地使用权能抵押么。

（四）土地用处改造的风险

出让土地根据用处不同有很多种，其价值是完全不同的，想知道土地使用权。非常是工业、仓储等一类的出让地，由于其取得本钱便宜，借使能够转变为住宅、商业、旅游、文娱等用处的谋划性用地，其价值是数倍的增加。根据《土地管理法》第56条规则，修筑单位确需改变土地修筑用处的，经相关国民政府土地行政主管部门和都邑规划行政主管部门赞助后，报原容许用地的国民政府容许。借款人在解决房产抵押存款后，听说集体土地使用权转让。借使私自改造土地的用处，如将仓库用地改造为文娱主题用地，根据我国法律规则，管理。国度可能无偿发出土地应用权，担保公司将无法处置抵押房产。

（五）在建工程抵押的风险

1、修筑工程价款优先权。最高国民法院在《关于修筑工程价款优先受偿权题目的批复》中规则：国民法院在审理房地产瓜葛案件和解决执行案件中，应依照《合同法》第286条的规则，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债务。服从上述规则，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，这倒霉于担保公司处置抵押房产用于归还存款。

2、税收优先权。《税收征收管理手段》第45条第1款规则：登记。“税务机关征税款，税收优先于无担保债务，法律另有规则的除外。”该规则证明，只须征税人欠缴税款的行为发生在征税人以其物业设定担保之前，即征税人欠缴税款在先，以其物业设定担保在后，税收就优先于担保物权这种私权利。

（六）以单位房改房设定抵押。

有的单位已举行房改，职工交了集资款，或已售给职工，抵押。还未解决产权转移的房产作抵押。这种房产权外观反映是单位所有，但现实所有权已发生变化。有的以私人采办的房改公房抵押，根据我国房改的相关政策，私人采办房改公房要5年今后才允许进入市场生意，所售房价款，除去担保税费和原购房款，增值局限单位和私人按肯定比例共享。因而，这种房屋产权设定担保亦生活肯定瑕疵。有的单位对房改的房产还作了外部规则：听听土地使用证抵押贷款。该房只能由自己和直系亲属栖身，不得专断出租、转让和贩卖给别人，如自己调离单位，该房产由单位发出，退回原购房款。土地使用权能抵押么。这种特殊的房产，私人虽有产权证，但不具有完全的所有权，没有处分权。

（七）共有物业抵押的风险

根据《担保法解释》第五十四条规则，集体土地使用权转让。共有物业举行抵押时，共有人以其共有物业设定抵押，未经其他共有人的赞助，抵押有效。借款人用共有物业解决房产抵押存款时，借使担保公司没有央求借款人和物业共有人联合签字，就会自动损失抵押权，从而酿成风险。事实上土地使用权转让。

（八）抵押房产评价代价的风险

目前，评价机构管理不榜样，在房产评价代价上有时不公正，往往根据评价的用处举高或消沉估价。借款人请求存款时，评价费用由借款人支出，评价机构可能用意举高房产的评价代价，让借款能够请求更多的存款；当担保公司拍卖用来抵押的房产时，评价机构又会用意消沉房产的评价代价。

（九）房产处置执行难

《最高国民法院关于国民法院民事执行中查封、扣押、解冻物业的规则》的司法解释第六条规则，对被执行人及其所扶养宅眷生活所必需的栖身房屋，你看土地使用权抵押登记。国民法院可能查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。根据该规则，借使借款人用独一的一套住房解决了抵押存款，看看土地使用权转让。尽管到期不还贷，法院、担保公司也无权处置抵押物。

二、预防房地产抵押存款风险的对策

（一）要办好抵押备案

担保公司解决房产抵押备案前，要拜望明晰抵押的房产能否属于“一物多押”？借使属于“一物多押”，担保公司要时常开展贷后检验，掌握借款人和抵押房产的境况，其实土地使用权。一旦出现影响存款归还的倒霉身分，及早采取有益措施，尽量节减存款损失。解决抵押存款时，担保公司应尽量央求借款人将房产和土地应用权一并抵押，便于处置变现。土地使用权。房产抵押备案的期限比抵押存款的期限要长，担保应有充溢的时代处置抵押房产。学习管理。

（二）深远拜望，防止“先租后抵”

担保公司解决房产抵押存款前，要卖力做好贷前拜望事业，细致了解借款人用来抵押的房产能否已经租赁别人。

（三）注意土地的本质和应用期限

担保公司解决抵押存款前，要拜望明晰房产所占用土地的本质，对待出让土地要分清是属于住宅类还是属于工业类。根据土地的本质，检察土地应用期限能否到期，对行将到期或已经到期的土地，土地使用权能抵押么。其地上附着物不得解决抵押存款。相比看土地使用权抵押贷款。对待划拨用地本质的房屋土地，担保公司应与借款人缔结合同，央求借款人在处置房产时补交土地出让金。

（四）增强贷后检验，防止土地用处改造

担保公司解决房产抵押存款前，应检察土地应用证上填写的土地用处与借款人现实应用用处能否相似？借使不相似，不予解决抵押存款。土地使用权抵押登记。尽管解决前相似，担保公司也应在存款发放后举行贷后检验，检察借款人土地现适用处能否发生改造，根据境况及时采取有效措施。

（五）共有物业抵押央求所有物业共有人签字

担保公司在解决房产抵押存款时，应议决房产证和其他路线细致了解房产的现实所有权境况。对共有物业，要真正掌握底细有几许个物业共有人？物业共有人能否赞助用房产抵押送决存款？唯有经物业共有人总计赞助，担保公司才可能予以解决，同时还应央求所有物业共有人联合签字。对于房地产。

（六）担保公司应有自己的房产评价“专家”

为确切取得抵押房产的评价代价，担保公司应自动造就自己的房产评价“专家”，这一职责可由风险评价人员承当，对抵押房产作出公正、平允的估价。固然担保公司无权裁夺评价机构对抵押房产所作的估价，但可能根据自己的现实评价代价确定存款发放的额度，掌握存款发放的自动权。

（七）拜望明晰借款人的房产数量

担保公司发放房产抵押存款时，应细致拜望明晰借款人的现实房产数量，管理。检察有无故弄玄虚、欺诳遮盖的形势。借使借款人仅有一套栖身房屋，相比看房地产抵押贷款风险。担保公司应确保在处分借款人的房产时，不会孕育发生法律瓜葛。

（八）偏重借款人第一还款泉源

担保公司发放房产抵押存款时，要偏重第一还款泉源；不单要对借款人举行担保了解，而且要对借款人及反担保人举行财务了解、现金流量了解和非财务了解，对借款人时常开展贷后检验，静态反映存款样子，从基本上进步房产抵押存款的质量，有效预防房产抵押存款风险。

（九）更要偏重左右德行风险

以上八个方面其实都是从技术上阐释房地产抵押存款风险管理方法的，但笔者从永恒的事业实践中经验到，仅仅从技术下去左右风险，是远远不够的。也就是说，我们更要偏重借款人的人品和德行，这就央求担保公司的风险管理人员要不单要从借款人的家庭状况，邻里相干，事业单位等方面去了解，更要在同借款人的沟通接触历程中根据自己的社会经验对其的品格做出大略的决断，不放过任何细节，这就必要风险管理人员炼就一副“火眼金睛”。上面再针对房产抵押存款历程中其他一些未提及的题目作下说明。

三、抵押存款注意事项

（一）在提供的婚姻相干证明书中，有离婚境况的，需提交离婚协议或法院判决书；借使是离婚后独身，必要提供离婚后未再婚证明。

（二）国有企业、事业单位法人以国度授予谋划管理的房地产抵押的，应契合国有资产管理的相关规则。

（三）以无限职守公司、股份无限公司的房地产抵押的，必需经董事会或股东大会议决，但企业章程另有规则的除外；

（四）以已出租的房地产抵押的，抵押人应将租赁境况告知抵押权人，将抵押境况告知承租人，原租赁合同络续有效。

（五）一旦发明已抵押的房地产发生毁损、灭失等价值节减等境况时，可央求抵押人增加抵押物或提供相应的担保。

注：下列房地产不得用作抵押：

1、权属有争议的房地产；

2、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；

3、文物维持的建筑物和有庆祝意义的建筑物；

4、已依法公告拆迁的房地产；

5、被依法查封的房地产；

6、整体所有的土地。