浅析房地产典当价格评估

根据委托人委托估价的目的不同，房地产估价时所遵循的估价原则、采用的估价依据、选用的估价方法和考虑的价格影响因素也不尽相同，因此不同的估价目的其所得出的估价结论也就必然不同，也就有了不同的价格类型。根据本人多年从事各种类型的估价经验及所了解的估价实例来看，多数估价人员对房地产典当价格的评估很少涉猎，因此，本人在此对房地产典当价格的评估做粗浅分析，以期和同行们分享。

一、什么是典当

典当是人类社会经济生活中多种融资方式中的一种。即当户需求资金时，将自己具有一定价值的财产(有形财产或无形财产)交付典当机构实际占有作为债权担保，从而换取一定数额的贷款使用。以物换钱是典当的本质特征和运作模式。然而，随着社会经济的不断发展，典当的内涵也发生了相应的变化，当物类型从动产、财产权利向不动产延伸，典当方式从质押贷款向抵押贷款拓展。

二、什么是房地产典当

房地产典当是房地产权利特有的一种流通方式，它是指房地产权利人（出典人）在一定期限内，将其所有的房地产，以一定典价将权利过渡给他人（承典人）的行为。房地产设典的权利为房屋所有权。设典时，承典人可以占有、使用房屋；也可以行为上不占有、使用该房屋，但有权将出典的房屋出租或将房屋典权转让。设典时，一般应明确典期，出典人应在典期届满时交还典金和相应息费，按约定赎回出典的房屋，也可以双方约定，由承典人补足典房的差额而实际取得房屋的所有权。

房屋典当指承典人支付一定的典金，占有出典的房屋，并进行使用、收益，典期届满时，由出典人偿还典金赎回出典房屋的法律行为。

三、房地产典当的特征

房地产典当具有以下法律特征：

（1）房屋典当是一种双方法律行为。

房屋典当须出典人和承典人双方意思表示一致，订立典当合同。

（2）房屋典当是一种有偿的民事法律行为。

典权人占有、使用出典房屋，必须支付一定的典金。出典人必须移转房屋的占有以换取典权人的典金。

（3）房屋典当是一种要约式法律行为。

房屋典当合同必须以书面形式签订，并到当地的房屋管理部门登记备案。

（4）房屋典当一般有典期和回赎期。

房屋出典后，承典人对房屋有占有、使用、收益的权利，但出典房屋的所有权仍归出典人享有。在典期内，出典人不能回赎。典当双方当事人可约定典期，也可不约定典期。当事人未约定典期，出典人可随时要求回赎。当事人约定典期，在典契载明的典期届满，出典人逾期不赎的即作绝当，出典人丧失回赎权。在限额内出典房屋归承典人所有而无须再支付对价，超出限额的，则需走司法拍卖途径进行变现兑付。

四、房地产典当评估价格的特点

（1）典当评估价格一般低于公平市价

公平市价是指一宗房地产的产权在估价之日预期可合理地出售的最好价格。其假设条件为：

A、一个自愿的出售者；

B、一段在考虑了房地产性质和市场状况下面进行议价销售的合适的时期；

C、在那段时期内房地产价格保持稳定状态；

D、房地产价格完全受公开市场影响；

E、不考虑购买者因特殊兴趣而给予的任何附加报价。

房地产典当评估价格的形成不能完全具备以上条件。首先，被典当评估房地产的权利人是急切需要资金或融资而典当房地产，所以不是自愿的卖主。其次典当评估价格没有经过一段合适的议价时期完成，而是在典当评估日确立典当价格，典当行也是在不完全充分了解该房地产的情况下进行估价，典当评估实际上就是在短时间完成，为了促使典当评估成功，就必须具备价格优势，才能保证典当行风险降到最低，故评估出来的典当评估价格一般较公平市价偏低。

五、房地产典当价格评估的方法

评估房地产典当价格时应充分考虑房地产市场因素，也就是要充分重视典当房地产的快速变现能力。所以在选用估价方法时，应以市场比较法为首选，评估出现值后再采用长期趋势法修正估算出未来市价，最后减去相关税费用后既求得房地产的典当价格。

用公式表示如下：

房地产典当价格=典当期限届满时市价-支付处分典当房地产的有关费用-相关税费（营业税、城建税、教育费附加）-土地增值税-交易手续费等

公式中处分房地产的费用根据实际情况一般取5%，理由是根据《典当管理办法》规定，绝当房产价值在3万元以上的，需经过诉讼执行程序，由人民法院委托拍卖行进行公开拍卖。根据《拍卖法》规定10%的拍卖佣金中需要由委托人和买收人各负担5%，而委托人为司法机关的免收。

营业税、城建税和教育附加按5.55%收取（居住满五年的免征），交易手续费等按各地的实际收费标准交纳，土地增值税根据具体情况决定征收额或免征（无增值者免征，住宅满5年的依法免征）。

需要注意的是，以上是土地使用权是出让的情况下房地产的典当价格估价公式，但如果土地使用权是划拨的情况下则不适用。因为划拨的土地使用权是一种不完全的物权，不能单独做抵押物进行典当。只能作为房屋占用范围内的土地使用权随同房屋所有权一并抵押进行典当。根据《城市房地产管理办法》、《担保法》和建设部《城市房地产抵押管理办法》之有关规定，必须扣除相当于土地使用权出让金的价款，因此对于划拨土地使用权的房地产典当价格公式如下：

房地产典当价格=典当期限届满时市价-支付处分典当房地产的有关费用-相关税费（营业税、城建税、教育费附加）-土地增值税-交易手续费等-土地使用权出让金

上述分析中主要是理论上的典当价格评估方法。在估价实践中，鉴于房地产典当的形式是以房地产办理抵押登记方式为主，形同于抵押贷款的操作模式，而且典当也是以小额短期（最长6个月）流动资金贷款为主，因此在实际估价活动中，常是由评估机构评估出市场现值，然后由典当行综合考虑各种因素和各种风险，直接按照30%的税费和风险调整系数调整后放款。但实际上典当行为了进一步降低放贷风险，往往以不大于现值50%的比例进行放款也是可行的。

六、应注意的问题

1、合法性的原则

如同房地产抵押，房地产典当的法律性也很强，估价中要充分注意到下列房产不能进行典当评估：

A.委托人无处分权的房地产

B.未领取合法权证的房地产

C.产权有纠纷的房地产

D.列入拆迁范围内的房地产

E.被依法查封的房地产

F.集体土地

G.公共福利事业用房地产

2、当典当房地产因当地房地产市场发育不成熟不充分而不适合比较法

时，可以根据实际情况采用成本法及收益法进行评估。特别注意的是在采用成本法评估时，要考虑有形折旧之外的功能性折旧和经济性折旧，以避免高估。

综上所述，我们不难看出，房地产典当价格的实质是典当到期后，出典人不能清偿债务时的一种变现后的净值。（来源：哈尔滨金龙典当公司）